Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W dniu 24 lipca 2023 r. Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 marca 2023 r. („Ustawa”). Tym samym już wkrótce wejdzie w życie jedna z największych nowelizacji przepisów regulujących kwestie związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym.

Jedną z najważniejszych zmian przewidzianych w Ustawie jest zastąpienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przez nowy akt planistyczny, czyli plany ogólne, które będą musiały być uchwalone przez wszystkie gminy w Polsce do 1 stycznia 2026 roku. Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wygasną z chwilą uchwalenia przez gminy planów ogólnych, a najpóźniej 1 stycznia 2026 r.

Wprowadzenie planów ogólnych będzie miało daleko idące konsekwencje dla prowadzenia procesu inwestycyjnego, w szczególności w sytuacji, gdy w danej gminie nie będzie uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z faktu, że:

Ustawa wprowadza istotne zmiany w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy („Decyzje WZ”) oraz przewiduje utratę mocy obowiązującej ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. Lex Deweloper), której cele będą realizowane za pomocą Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (piszemy o nich poniżej).

W niniejszym alercie wskazujemy najważniejsze zmiany wprowadzone w Ustawie, które będą miały istotny wpływ na działalność inwestorów.

Zmiany w zakresie wydawania Decyzji WZ

• zmiany w zakresie możliwości wydania Decyzji WZ: Decyzje WZ będą musiały być zgodne z zapisami planów ogólnych (obecnie Decyzje WZ nie muszą być zgodne z przepisami studium). Ponadto, możliwość wydania Decyzji WZ będzie uzależniona od ustalenia w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy. Oznacza to, że jeżeli gmina nie wyznaczy w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy, nie będzie w ogóle możliwości wydania Decyzji WZ, a inwestorowi pozostanie możliwość wnioskowania o Zintegrowany Plan Inwestycyjny, o czym mowa poniżej;
• zmiany w zakresie przesłanek wydania Decyzji WZ – wprowadzenie maksymalnej szerokości frontu, będącego podstawą wyznaczenia obszaru analizowanego: Ustawa ustala maksymalną szerokość frontu, która będzie wynosiła 200 m i zarazem będzie wyznaczała maksymalny obszar analizowany na potrzeby wydania Decyzji WZ. Oznacza to, że jeżeli w zasięgu 200 m od działki nie będzie znajdował się obiekt, który pozwoli organowi na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania zgodnego z planowaną inwestycją, wydanie Decyzji WZ dla planowanej inwestycji nie będzie możliwe;
• zmiany w zakresie przesłanek wydania Decyzji WZ – konieczność spełnienia gminnych standardów dostępności infrastruktury: w planie ogólnym gminy będą mogły (fakultatywnie) ustalić gminne standardy infrastruktury społecznej (odległość od szkoły lub obszarów zieleni publicznej). W takim przypadku wydanie Decyzji WZ będzie uzależnione od spełnienia przez projektowaną inwestycję wspominanych gminnych standardów dostępności infrastruktury;
• terminowy charakter Decyzji WZ: Ustawa wprowadza zasadę, że Decyzje WZ wygasają w terminie 5 lat od daty uprawomocnienia się. Powyższa zasada nie będzie miała zastosowania do Decyzji WZ, które stały się prawomocne przed wejściem w życie Ustawy (a więc powyższa zasada może objąć ostateczne Decyzje WZ, które nie zdąża się uprawomocnić do dnia wejścia w życie Ustawy).

Zintegrowane Plany Inwestycyjne

• Zintegrowany Plan Inwestycyjny („ZPI”) umożliwi realizację inwestycji w sytuacji, w której (i) nie jest możliwe uzyskanie Decyzji WZ lub (ii) nie jest możliwa realizacja inwestycji zgodnie z obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (np. ze względu na sprzeczność planowanej inwestycji z zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem);
• z wnioskiem o uchwalenie ZPI będzie mógł wystąpić inwestor, przedkładając projekt ZPI. Uchwalenie ZPI może zostać uzależnione od wykonania przez inwestora inwestycji uzupełniającej (polegającej na wykonaniu inwestycji infrastrukturalnej, drogowej, oświatowej itp.). Kwestia realizacji inwestycji uzupełniającej będzie regulowana w umowie urbanistycznej, którą inwestor będzie zawierał z gminą w przypadku uchwalenia ZPI;
• 1 stycznia 2026 moc utraci tzw. Lex Deweloper, której cele będą realizowane za pomocą Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Wśród zalet powyższej zmiany należy wymienić fakt, że w przeciwieństwie do uchwały uchwalonej na podstawie Lex Deweloper, w ramach ZPI będzie można zrealizować nie tylko inwestycję mieszkaniową, ale również inwestycje o innym charakterze (a więc też np. biurową). Ponadto procedura oparta na ZPI powinna być prostsza niż poprzednia oparta na Lex Deweloper, ponieważ nie będzie wymagała uchwalenia nowego aktu planistycznego, a jedynie zmiany obowiązującego miejscowego planu. Jednocześnie, inaczej niż w przypadku Lex Deweloper, uchwalenie ZPI będzie wymagało przeprowadzenia (uproszczonej) procedury partycypacji społecznej.

Rejestr Urbanistyczny

• Ustawa wprowadza utworzenie ogólnodostępnego rejestru urbanistycznego online, w którym publikowane będą m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, jak również wnioski o wydanie Decyzji WZ oraz ostateczne Decyzje WZ.