Rozszerzenie uprawnień KOWR dotyczących transakcji M&A

W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja[1] ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego[2] (dalej „Nowelizacja” i „UKUR”). Nowelizacja wprowadza szereg zmian w zakresie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz udziałami i akcjami w spółkach posiadających takie nieruchomości. W poniższym opracowaniu skupiliśmy się na zmianach, które bezpośrednio dotyczą i będą miały największy wpływ na transakcje M&A.

Rozszerzenie prawa pierwokupu oraz prawa nabycia w stosunku do udziałów i akcji

Kluczową zmianą wprowadzoną przez Nowelizację jest rozszerzenie w stosunku do udziałów i akcji w spółkach kapitałowych: (i) prawa pierwokupu (art. 3a UKUR) oraz (ii) prawa nabycia (art. 4 ust. 6 UKUR), przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa („KOWR”).

W dotychczasowym stanie prawnym KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługiwało między innymi:

• prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej[3], która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji,
• prawo nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – w przypadku zbywania udziałów lub akcji na podstawie innego zdarzenia prawnego niż sprzedaż

(łącznie dalej jako „Uprawnienia KOWR”).

Zgodnie z Nowelizacją, Uprawnienia KOWR zostają rozszerzone także na udziały i akcje spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce, co do których dotychczas przysługiwały Uprawnienia KOWR. Innymi słowy, odpowiednio prawo pierwokupu lub prawo nabycia będzie przysługiwało KOWR nie tylko w stosunku do udziałów lub akcji spółki posiadającej nieruchomość rolną, ale także w stosunku do udziałów lub akcji jej spółki dominującej. W zakresie pojęcia „spółki dominującej” Nowelizacja odsyła do definicji znajdującej się w kodeksie spółek handlowych[4]. W praktyce, w większości przypadków będzie to spółka posiadająca bezpośrednio lub pośrednio większość udziałów lub akcji w spółce posiadającej nieruchomość rolną. Definicja „spółki dominującej” jest jednak pojemna, a przesłanek istnienia stosunku dominacji jest wiele. Dlatego też, istnienie stosunku dominacji należy oceniać oddzielnie dla każdego przypadku.

Brzmienie Nowelizacji sugeruje, że nowe Uprawnienia KOWR będą przysługiwać wyłącznie w przypadku spółki dominującej będącej spółką kapitałową. Nie jest to jednak do końca jasne. Z jednej strony, nowe Uprawnienia KOWR dotyczą jedynie udziałów lub akcji w spółce dominującej, co wskazuje, że chodzi o spółkę kapitałową. Z drugiej strony, zgodnie z kodeksem spółek handlowych, spółką dominującą może być każda spółka handlowa, a więc także spółka osobowa.

Ponadto, nowe Uprawnienia KOWR obejmują jedynie udziały lub akcje w spółkach dominujących wobec spółek kapitałowych posiadających nieruchomości rolne. Nie znajdą one zastosowania wobec udziałów lub akcji spółki dominującej wobec spółki osobowej posiadającej nieruchomość rolną. 

Powyższe zmiany będą miały istotny wpływ na praktykę M&A. W szczególności w związku z tym, że pojęcie spółki dominującej z kodeksu spółek handlowych miało dotychczas ograniczone zastosowanie w praktyce. Wątpliwości mogą pojawić się przede wszystkim w przypadku struktur wielopoziomowych - jak ustalić która spółka w grupie ma status „dominującej”, a w związku z tym, wobec udziałów lub akcji której spółki przysługiwać będą nowe Uprawnienia KOWR. Może też pojawiać się pytanie, czy tylko jedną spółkę w grupie należy uważać za „dominującą”. 

Pewną niekonsekwencją ustawodawcy jest nierozszerzenie Uprawnień KOWR w analogiczny sposób w przypadku prawa nabycia, o którym mowa w art. 3b ust.1 UKUR (prawo nabycia nieruchomości należącej do spółki osobowej w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika). Choć tę niekonsekwencję należy ocenić pozytywnie. 

Wyłączenie Uprawnień KOWR w przypadku użytków rolnych poniżej 0,3 ha

Drugą istotną zmianą z perspektywy praktyki M&A są nowe zasady dotyczące określenia nieruchomości, które nie podlegają przepisom UKUR. Dotychczas, wyłączenie obejmowało między innymi nieruchomości rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha. Nowelizacja wprowadza w to miejsce zasadę, zgodnie z którą przepisom UKUR nie podlegają nieruchomości rolne, w skład których wchodzą użytki rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha. Powyższa zmiana będzie miała istotny i pozytywny wymiar praktyczny, ponieważ pozwoli wyłączyć stosowanie przepisów UKUR do nieruchomości, w których użytki rolne stanowią niewielką część.

W praktyce, dotychczas w przypadku sprzedaży udziałów w spółce kapitałowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o powierzchni 5 ha lub większej, w skład której wchodziły użytki rolne o niewielkiej powierzchni, poniżej 0,3 ha, KOWR przysługiwało prawo pierwokupu odnośnie do 100% takich udziałów lub akcji. W związku z Nowelizacją, w powyższym przykładzie, KOWR nie przysługiwałoby już prawo pierwokupu. Nowelizacja nie rozstrzyga co prawda jednoznacznie czy powyższą zasadę należy także stosować w przypadku Uprawnień KOWR do udziałów lub akcji spółek posiadających nieruchomości rolne lub ich spółek dominujących. Oceniając zmiany celowościowo, wydaje się jednak, że także w przypadku uprawnień odnośnie udziałów i akcji decydujące znaczenie powinna mieć powierzchnia użytków rolnych, a nie łączna powierzchnia nieruchomości posiadanych przez spółkę.  

Wyłączenie Uprawnień KOWR w przypadku umorzenia

Nowelizacja wprowadza również pewne ograniczenie Uprawnień KOWR w zakresie udziałów i akcji. Zgodnie z Nowelizacją, KOWR nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu w stosunku do udziałów lub akcji w ramach umorzenia.

Zmiany w zakresie przekształceń

Ostatnią zmianą, o której warto wspomnieć w kontekście tematyki M&A, jest rozszerzenie katalogu podmiotów posiadających nieruchomości rolne, co do których nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w ramach przekształcenia (art. 2a ust. 4 UKUR). 

W dotychczasowym stanie prawnym zgoda taka nie była wymagana w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia spółek prawa handlowego. Zgodnie z brzmieniem Nowelizacji, zgoda nie będzie wymagana w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów kodeksu spółek handlowych (art. 2a ust. 3 pkt 14 UKUR w brzmieniu nadanym Nowelizacją). Oznacza to, że wyłączenie obejmie także inne podmioty niż spółki handlowe, które mogą dokonać przekształcenia w spółkę handlową na podstawie kodeksu spółek handlowych.

W takim przypadku, KOWR będzie mógł skorzystać z prawa nabycia nieruchomości na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. c) UKUR w brzmieniu nadanym Nowelizacją.

[1]    Ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1933).

[2]    Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.).

[3]    Tj. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, spółce akcyjnej, prostej spółce akcyjnej.

[4]    Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks Spółek Handlowych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1467 ze zm.).